Preguntas Hechas con Frecuencia

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

“Ejecución hipotecaria” es un término utilizado para describir el proceso judicial de una venta de fideicomiso — la terminología correcta a usar cuando se describe el procedimiento para hacer cumplir los derechos de un prestamista, una vez que una obligación garantizada por una escritura de fideicomiso (o un instrumento similar) se encuentra en mora.

¿Qué es una ejecución hipotecaria? ¿Incumplimiento o en mora?

El incumplimiento se produce cuando el prestatario no efectúa los pagos de capital e intereses al vencimiento en conformidad con el pagaré garantizado por la escritura de fideicomiso. Si el saldo del pagaré está vencido, el incumplimiento sería la falta de pago del capital más los intereses antes de la fecha de vencimiento. La mayoría de las escrituras de fideicomiso contienen disposiciones para que se declare en mora cuando no se haya efectuado el pago de un gravamen prioritario, seguro, impuestos y avalúos o cuando se transfiera la propiedad inmobiliaria sin la aprobación de los prestamistas.

 ¿Debería renunciar a una ejecución hipotecaria y obtener una escritura en reemplazo?

Antes de que usted pueda siquiera considerar una alternativa, el prestatario debe estar dispuesto a ofrecer una escritura en reemplazo. Aceptar una escritura en reemplazo tiene ventajas. Podría ahorrarle tiempo y dinero. Usted debe solicitar un informe preliminar del título y examinarlo detenidamente para determinar si hay algún gravamen inferior (segunda hipoteca) que sobreviva a la escritura en reemplazo. Si está satisfecho con el informe del título, usted tomaría la escritura en reemplazo sujeto a una póliza de seguro de título emitida a su favor como se muestra en el informe preliminar. Este procedimiento podría tomar mucho menos tiempo que los cuatro meses aproximados de la ejecución hipotecaria. Las principales desventajas de aceptar una escritura en reemplazo de ejecución hipotecaria son que los gravámenes inferiores no se eliminarán y que el prestatario puede cambiar de opinión más adelante e intentar que los tribunales rechacen la escritura en reemplazo.

¿Debe el fideicomisario original procesar una ejecución hipotecaria no judicial?

No. El beneficiario puede reemplazar a los fideicomisarios en cualquier momento.

¿Debo notificar a un prestamista prioritario la existencia de mi gravamen inferior?

Sí. Un prestamista prioritario puede incluir una cláusula en su escritura de fideicomiso que establezca la prioridad preferente para anticipos adicionales para el prestatario. Cuando los anticipos son “obligatorios” para proteger la garantía prendaria del prestamista, los anticipos están así asegurados. Sin embargo, si los anticipos son “opcionales” y el prestamista prioritario tiene conocimiento de que existe un gravamen inferior, los anticipos no podrán tener prelación sobre el gravamen inferior. Un prestamista subordinado, por lo tanto, debería notificar de antemano al prestamista prioritario acerca de su gravamen. A muchos prestamistas les gustaría reducir sus esfuerzos de cobranza haciendo que la entidad crediticia subordinada otorgue un anticipo para su préstamo. Envíele al prestamista prioritario una notificación diciéndole que usted está dispuesto a restablecer su préstamo.

Si mi préstamo se encuentra en una posición prioritaria, ¿cuándo debo comenzar mi ejecución hipotecaria?

Puede que tenga que considerar varias limitaciones antes de que pueda presentar un aviso de defecto. ¿Se trata de un documento de Fannie Mae / Freddie Mac estándar? Si es así, debe enviarle al prestatario un aviso de intención de ejecutar la hipoteca 30 días antes de la presentación del aviso de defecto. Es posible que usted haya vendido el préstamo a otro prestamista; puede que ellos tengan ciertas normas y procedimientos que debe cumplir, como por ejemplo, pedir permiso para ejecutar la hipoteca después de haber realizado un esfuerzo razonable para trabajar con el prestatario a fin de exhortarle a efectuar el pago. Si su préstamo está asegurado, usted tiene la obligación de seguir ciertos pasos para que se le autorice a presentar una reclamación a la aseguradora. La consideración más importante a la hora de decidir iniciar una ejecución hipotecaria es “¿Estoy bien protegido si espero?” Si hay una protección adecuada entre el valor de su préstamo y el valor de la propiedad inmobiliaria, el retraso no debe suponer pérdida alguna. Si hay una protección insuficiente, cada día de retraso le costará dinero. Escoja un fideicomisario que registre su aviso de defecto sin demoras innecesarias y garantice su trabajo.

Si mi préstamo se encuentra en una posición no prioritaria, ¿cuándo debo comenzar mi ejecución hipotecaria?

Si usted le administra un préstamo a otra persona, si éste está asegurado, o se trata de un documento estándar de la FNMA (Asociación Nacional Federal de Hipotecas) o la FHLMC (Corporación Federal de Préstamos de Vivienda), entonces usted tiene las mismas limitaciones que se mencionan en la pregunta anterior. Estar en posición no prioritaria añade otra dimensión muy importante para su consideración. El prestamista prioritario le puede excluir de su garantía prendaria y sin duda, disminuir la protección ya que su saldo de interés del préstamo aumenta. Si el prestamista prioritario comienza la ejecución hipotecaria, y ni usted ni el prestatario los pone al día, el prestamista podría muy bien iniciar el proceso de venta y eliminar su garantía. A usted le conviene más iniciar la ejecución hipotecaria temprano, ir a la subasta, adquirir la propiedad y venderla, antes de que el prestamista prioritario pueda completar la ejecución hipotecaria. Por supuesto, de ser necesario, puede que usted tenga que restituir al primer prestamista a fin de tener suficiente tiempo para completar su ejecución hipotecaria.

¿Debo restablecer el préstamo prioritario que se encuentra en ejecución hipotecaria, o presentar una oferta en la venta?

Restablecer el préstamo prioritario debería requerir mucho menos dinero en efectivo que presentar una oferta en la venta. Si el préstamo ha vencido, entonces usted puede pagar el préstamo antes de la venta o de la oferta en la venta. Si el prestamista prioritario presentó un aviso de defecto varios meses antes, es posible que pueda ahorrar tiempo presentando una oferta en la venta del prestamista prioritario. Sin embargo, esta estrategia tiene algunos riesgos. El prestamista prioritario puede retrasar su ejecución hipotecaria; y usted no tiene control alguno sobre cuándo pueden ponerse a la venta. Presente su propio aviso de incumplimiento de pago lo antes posible para que al menos proceda a su propia venta. Si usted tiene la intención de presentar una oferta en la venta del prestamista prioritario, llegue temprano a la venta, traiga suficientes fondos certificados para presentar una oferta por el importe de la deuda más su gravamen. Usted no puede acreditar la oferta por la cantidad adeudada a usted en virtud de su escritura de fideicomiso; su estatus como postor es el mismo que los demás. Si no llega a tiempo para la venta, su gravamen puede ser eliminado.

¿Necesito el permiso del prestatario para ejecutar la hipoteca?

No. Usted ya tiene su permiso; se lo dieron cuando firmaron el pagaré y la escritura de fideicomiso.

¿Qué documentos necesito para ejecutar la hipoteca?

Usted tendrá que darle al fideicomisario el pagaré y la escritura de fideicomiso, cualquier contrato de modificación o extensión, los pagarés adicionales y las cesiones. Si un documento original se pierde, puede ser necesario proporcionar una garantía por pérdida de instrumento. Consulte a su fideicomisario. También tendrá que suministrarle al fideicomisario cierta información esencial, tal como el saldo pendiente de pago del pagaré, la fecha en que se paga el interés, la razón del incumplimiento (por ejemplo, el no efectuar el pago que se vencía en una fecha determinada), información relativa a los anticipos que haya hecho, la última residencia o domicilio comercial conocido del último propietario conocido, y la dirección de la propiedad. Si no está utilizando el fideicomisario original, el beneficiario debe firmar y notariar una autorización de sustitución de fideicomisario.

¿Por qué es esencial que la “última dirección conocida” del último propietario conocido sea precisa?

El no enviar un aviso a una dirección comercial o de residencia precisa de los últimos propietarios conocidos puede anular la ejecución hipotecaria. Revise todos sus registros completa y detenidamente. Si el prestatario tiene más de un préstamo con su empresa, revise todos los conjuntos de registros. Si los prestatarios están casados y uno de ellos le informa que ya no reside en la dirección de la propiedad y le da una nueva dirección, asegúrese de comunicar dicha información al fideicomisario tan pronto como sea posible.

¿Cuánto tiempo se tarda en ejecutar la hipoteca?

Si no hay retrasos, una ejecución hipotecaria se completa en unos cuatro meses. Después de registrarse el aviso de defecto hay un período de espera obligatorio de tres meses antes de que el fideicomisario pueda publicar el anuncio de la venta de fideicomiso. En general, la venta tiene lugar cuatro semanas después de finalizado el período de pre-publicación. La fecha de la venta depende del condado donde se encuentre la propiedad, del horario regular de las ventas de ese condado y de la frecuencia de publicación del periódico en el que el fideicomisario esté obligado a publicar. El fideicomisario también debe considerar los plazos para la publicidad en el periódico y el tiempo necesario para la preparación del anuncio de la venta y su entrega a la prensa.

¿Quién paga los honorarios y los costos de la ejecución hipotecaria?

Si el prestatario pone al día el préstamo actual o lo salda por completo, el prestatario es responsable ante el prestamista del pago de los honorarios y los costos de la ejecución hipotecaria. Dado que el prestamista está obligado a pagarle al fideicomisario, el prestamista debe asegurarse de no pasar por alto estos gastos de ejecución hipotecaria. Si la propiedad se vende a un postor externo en la subasta de la ejecución hipotecaria, los costos de la ejecución hipotecaria correrán por cuenta del postor. Sólo cuando el prestamista es el adjudicatario en la venta, el prestamista no puede buscar a alguien más para recuperar los honorarios y costos del fideicomisario. Con suerte, cuando se revenda la propiedad, el prestamista puede esperar recuperar sus gastos de ejecución hipotecaria.

¿Todos los fideicomisarios cobran lo mismo?

No. La calidad del servicio y la capacidad financiera del fideicomisario debe ser de primordial importancia a la hora de seleccionar un fideicomisario.

¿Qué es una declaración de incumplimiento?

Dicho documento contiene la instrucción oficial por escrito del beneficiario a la entidad fiduciaria. La mayoría de las escrituras de fideicomiso requieren que el beneficiario proporcione al fideicomisario una declaración de incumplimiento. La misma identifica la escritura de fideicomiso a ser ejecutada, indica el incumplimiento y le ordena al fideicomisario que venda la propiedad inmobiliaria para pagar la deuda.

¿Cuál es la manera más rápida de registrar el aviso de defecto?

Usted puede enviar al fideicomisario una autorización de sustitución firmada por adelantado junto con los demás documentos, o el fideicomisario puede preparar uno y devolvérselo a usted para que lo firme. Si usted va a emplear un fideicomisario con regularidad, debe considerar otorgarle un poder de representación limitado autorizándole a firmar la autorización para la sustitución de fideicomisarios y el aviso de defecto. El envío de autorizaciones de sustitución firmadas por adelantado o el otorgamiento de un poder de representación limitado reduce el tiempo entre su decisión de ejecutar la hipoteca y el registro en sí de la autorización a tan solo 24 a 48 horas.

Asociados Comunitarios

2-1-1 Tampa Bay Cares

(2-1-1 A la Bahía de Tampa le importa)EL 2-1-1 Tampa Bay Cares, Inc. proporciona sus servicios en los condados Pinellas, Citrus y Hernando del estado Florida. El 2-1-1 es un número telefónico de tres dígitos que es muy fácil de usar, y es para ayudar a aquellas personas que necesitan obtener información local y remitirlas a las organizaciones sin fines de lucro, para ayudar a otra persona a buscar información, y para aquellas personas que quieran donar bienes y servicios u ofrecerse como voluntario para trabajar para la comunidad. El 2-1-1 Tampa Bay Cares, Inc. también trabaja activamente con las empresas locales que necesitan asistencia, que desean tener a un orador invitado en su empresa, o que necesitan recursos para sus empleados. Las llamadas son contestadas en 150 idiomas durante las 24 horas del día, o si lo desea, también puede buscar información en la base de datos que se encuentra en nuestra página web www.211tampabay.org.

Bay Area Legal Services, Inc.

(Servicios legales del área de la bahía)Bay Area Legal Services es un bufete de servicio público sin fines de lucro regional que proporciona consultoría legal de alta calidad el cual ayuda de manera limitada a individuos y asociaciones sin fines de lucro a resolver asuntos legales para sus clientes, al mismo tiempo que ayuda a preservar la independencia, esperanza y dignidad de los clientes a los cuales sirve.

Catholic Charities Diocese of St. Petersburg

(Beneficencia Católica de la Diócesis de St. Petersburg)Catholic Charities Diocese of St. Petersburg ayuda a los propietarios de viviendas a evitar que se le ejecute la hipoteca (foreclosure) de su vivienda. Dentro del alcance de este programa se encuentran tácticas y herramientas que los propietarios pueden utilizar para ayudarlos a resolver y/o prevenir que se presente una ejecución de la hipoteca. Entre las herramientas y tácticas que se pueden utilizar, se encuentran la manera de aumentar ingresos, buscar trabajo, desarrollar un presupuesto, y desarrollar un plan de acción efectivo. Los prestamistas están dispuestos a negociar las posibles soluciones de cada caso. Sin embargo, los prestatarios no tienen facilidad de comunicarse con los prestamistas, ya sea porque ha sido difícil contactarlos, o porque necesitan de ayuda y asistencia para poder llevar a cabo el proceso.

Consumer Credit Counseling Services

(Servicios de consultoría sobre créditos al consumidor)1.800.251.CCCS (2227) Consumer Credit Counseling Service (CCCS of Central Florida (Servicios de consultoría sobre créditos al consumidor de Florida Central) y de la Costa del Golfo de Florida es una organización acreditada por el HUD (por sus siglas en inglés: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) con una experiencia de más de 30 años. Nuestros consejeros certificados ayudan a miles de personas que se encuentran en una crisis financiera. La CCCS ofrece consultoría profesional y confidencial, y proporciona guía, soporte y conocimiento a las personas para que éstas tomen las decisiones adecuadas, y las ayuden a alcanzar los objetivos financieras a largo plazo.

Los servicios incluyen:

  • Consultoría en presupuesto
  • Manejo de deudas
  • Consultoría en vivienda
  • Consultoría en situaciones de bancarrota y
  • Consultoría en educación financiera.

Estos servicios están disponibles en inglés y español las 24 horas del día, los 365 días del año por el teléfono 1-800-251-CCCS o a través de la página web de la organización, www.cccsinc.org. También está disponible la consultoría de persona a persona en cualquiera de las oficinas locales de la agencia. Contacte a la CCCS para solicitar la ayuda financiera en la cual usted puede confiar.

Crisis Center of Tampa Bay

(Centro de crisis de la Bahía de Tampa)The Crisis Center of Tampa Bay brinda ayuda, esperanza y asistencia en la recuperación emocional a las personas que están sufriendo o han sufrido serias dificultades o traumas como resultado de haber sido asaltadas sexualmente, o haber sido víctimas de abuso, violencia, dificultades económicas, emergencias médicas, pensamientos suicidas, y problemas emocionales o situaciones problemáticas.

Marque el 2-1-1 y recibirá ayuda y consultoría gratuita y confidencial proporcionada por personal altamente entrenado, a la vez que le suministrarán información y le remitirán a los programas que ofrece el Centro de crisis o a los más de 3,000 servicios comunitarios que existen. El 2-1-1 de la Bahía de Tampa proporciona servicios al condado de Hillsborough con la “Línea directa de suicidio” (Suicide Hotline), “Línea directa para abuso de drogas” (Substance Abuse), “Línea directa para personas sin hogar” (Homeless Hotline), “Línea directa para personas con hambre”(Hunger Hotline), “Línea directa para padres y madres y la crianza de hijos” (Parenting Hotline) , “Enlace para adolescentes” (TeenLink ), “Enlace para padres y madres “(ParentLink ), y la “Línea directa para bebés abandonados” (Abandoned Baby Hotline). El 2-1-1 Tampa Bay también es la “Línea directa del abuso de sustancias del estado del NCADI” (NCADI- Statewide Substance Abuse Hotline – subvencionado por SAMHSA –por sus siglas en inglés).

El Centro de crisis proporciona asistencia económica de corto plazo, y una variedad de servicios para el manejo de los casos e intervención que están diseñados para lograr cubrir las necesidades básicas, prevenir que las personas se queden sin techo, estimular la autosuficiencia, y estabilizar las crisis agudas, tanto financieras como legales, de las familias y de los individuos.

CU HOUSING PARTNERS

(Asociados en Cooperativa de crédito para vivienda)Credit Union Housing Partners (CUHP por sus siglas en inglés) es una organización cuyo objetivo es agrupar a distintas cooperativas de crédito, promotores inmobiliarios, organizaciones comunitarias y agencias gubernamentales para crear oportunidades de que las familias y los individuos de recursos bajos y moderados se conviertan en propietarios de viviendas. Los miembros y no miembros de cooperativas de crédito pueden solicitar una cita gratuita para obtener información sobre cómo prepararse para ser propietarios de una vivienda, sobre programas de ayuda para la cuota inicial, sobre productos hipotecarios y mucho más. Llame al 813-229-5905 o envíe un correo electrónico a [email protected] para más información.

Housing & Education Alliance, Inc.

(Alianza para la vivienda y la educación)813-261-5151 The Housing and Education Alliance, Inc proporciona consultoría y adiestramiento en el proceso de pre compra y postcompra de una vivienda. La HEA (por sus siglas en inglés) proporciona una variedad de adiestramientos en Financial Literacy (Conocimientos básicos de finanzas) a la comunidad para que aprendan de profesionales con experiencia la manera adecuada para prepararse a comprar una vivienda. Esta organización también proporciona servicios de reducción de pérdidas y consultoría para aquellas personas que se ven ante la posible ejecución de la hipoteca de su vivienda. Todos los servicios de la HEA son gratuitos.

Jewish Family Services

(Servicios familiar judío)Tampa Jewish Family Services (TJFS por sus siglas en inglés) es una agencia sin fines de lucro y no sectaria que ha prestado sus servicios desde hace más de 50 años a aquellas personas que necesitan ayuda. TJFS ofrece sus servicios en el condado de Hillsborough sin importar raza, religión, color de la piel, sexo, edad, origen o con discapacidades. TJFS personifica el bien comunitario, tradición que ha permanecido en el tiempo, como también la ayuda y el cuidado que las personas se dan mutuamente. De una generación a la otra, nuestra obligación es la de dar de comer al hambriento, guiar a aquellas personas que están en problemas, y mejorar nuestras vidas. La misión de la agencia es la de desarrollar, preservar, fortalecer y estimular la vida familiar de acuerdo a los valores judíos, a través del trabajo social, servicios de programas de consultoría, y servicios a la comunidad para los individuos y las familias en la comunidad judía y en la comunidad en general.

Tampa Bay Community Development Corp.

(Desarrollo de la comunidad de la Bahía de Tampa) 727-442-7075

United Way 2-1-1 OF Manasota

(United Way 2-1-1 de Manasota)United Way 2-1-1 of Manasota es un centro de llamadas que ofrece información y remite a las personas a los recursos disponibles locales, del estado, nacionales, de salud y de servicios humanos. Un cliente puede llamar al 2-1-1 y hablar con un operador sobre los problemas que la persona pueda estar teniendo. El cliente recibirá información sobre las agencias y sobre los programas que mejor puedan ayudar a resolver estos problemas. La United Way de Manasota ofrece servicios sin costo a los residentes de los condados de Sarasota, Manatee y DeSoto , las 24 horas de día, los 7 días de la semana. El 2-1-1 también recolecta datos estadísticos para poder comprender mejor las necesidades de la comunidad a la cual ofrece sus servicios.

United Way 2-1-1 of Pasco County

(United Way 2-1-1 del Condado de Pasco)La United Way 2-1-1 del Condado de Pasco une a las personas de la comunidad para abordar los asuntos que más le preocupan de diversas formas, entre ellas, el 2-1-1 Pasco. El 2-1-1 Pasco es un número que es fácil de marcar y que conecta a los residentes del Condado de Pasco con los servicios relacionados con salud y de interés humano, números telefónicos gubernamentales, y oportunidades para ofrecerse como voluntario o para donaciones. Las personas especializadas del 2-1-1 Pasco son profesionales entrenados en I&R (Información y Referidos) que saben cómo proporcionar la información de la persona que está llamando. Todas las conversaciones que se realizan a través de 2-1-1 son totalmente confidenciales. ¿Quién necesita el 2-1-1? Cualquier individuo, padres, trabajadores sociales, patronos, asociados comunitarios, contribuyentes, y/o personas de la tercera edad que necesitan de la comunidad o que quieren contribuir con la comunidad.

U.S. Department of Housing and Urban Development

(Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.)(813) 228-2026

West Central Florida Area Agency on Aging, Inc.

(Agencia par a las personas de la tercera edad del área centro-occidental de Florida)La agencia West Central Florida Area Agency on Aging se enorgullece de servir como Aging Resource Center (Centro de recursos para las personas de la tercera edad) a los condados de Hillsborough, Highlands, Manatee, y Polk. Nuestro personal altamente capacitado le proporciona información sobre los diversos servicios que están disponibles para las personas de la tercera edad y a las personas que las cuidan, y le indica las agencias/organizaciones que le pueden ayudar con los problemas que tiene. Nuestros voluntarios de SHINE (por sus siglas en inglés, Serving Health Insurance Needs of Elders- Necesidades de seguros de salud para las personas de la tercera edad) le pueden proporcionar consultoría gratuita en Medicare, Medicaid, y de otros programas de seguros de salud y de medicamentos con prescripción médica. Nuestro equipo de contacto a la comunidad y de entrenamiento puede adiestrar a los miembros en su lugar de trabajo, en las organizaciones cívicas, o en los lugares de culto sobre los temas relacionados con los cuidados a las personas de la tercera edad y sobre los servicios comunitarios a través de seminarios y de eventos en la comunidad. Para comunicarse con la Agencia de recursos para las personas de la tercera edad, por favor llame a nuestra Elder Helpline (“Línea directa de ayuda para las personas de la tercera edad”) por el teléfono 1-800-963-5337.